DESENZANO - CONFERENZA A.N.A.C.I. -
25.09.99
PROBLEMATICHE DI GESTIONE
DEGLI IMMOBILI CON RIFERIMENTO
AD ALCUNI SERVIZI (GESTIONE PISCINE CONDOMINIALI, RISCALDAMENTO,
CONTRATTI D’OPERA, ETC.)
LA
GESTIONE DELLE PISCINE CONDOMINIALI
Preliminarmente è opportuno richiamare
le circolari e gli atti normativi che nel nostro ordinamento giuridico
riguardano l’uso e la gestione delle piscine in generale. Infatti,
manca nel nostro ordinamento una normativa che si riferisca specificamente
alle piscine c.d. condominiali, ossia le piscine costruite all’interno
di un edificio in condominio o comunque facenti parte di un complesso
condominiale. Dunque, il problema che si pone è quello di verificare
se ed entro quali limiti la normativa generale può essere applicata
alle piscine condominiali.
Procedendo con ordine, in particolare,
ricordiamo:
- la Circolare del Ministero dell’Interno n. 16
del 15.02.51 che detta norme di sicurezza per la costruzione,
l’esercizio e la vigilanza dei locali destinati a pubblico spettacolo
e contiene prescrizioni relative all’agibilità delle piscine;
- la Circolare del Ministero della Sanità n. 128
del 16.07.71 che detta norme in materia di vigilanza igienico-sanitaria
delle piscine;
- il Decreto Ministeriale 10.09.86 che detta norme
di sicurezza per la costruzione e la gestione di impianti sportivi;
- l’Atto di Intesa fra Stato e Regioni, proposto
nel 1992 dal Ministero della Sanità, che detta norme sugli aspetti
igienico-sanitari concernenti costruzione, manutenzione e vigilanza
delle piscine ad uso natatorio, con lo scopo di uniformare la
disciplina in materia su tutto il territorio nazionale;
- il Decreto Ministeriale 18.03.96 che detta norme
in materia di sicurezza per la costruzione e l’esercizio di
impianti sportivi.
Quanto all’efficacia di tali atti
normativi con riferimento alla speciale materia delle piscine
condominiali, si rileva che le circolari ministeriali sono atti
normativi meramente interni e pertanto privi di efficacia normativa
generale, vincolanti per le pubbliche amministrazioni che ne sono
destinatarie e non direttamente per i cittadini. In ogni caso,
le circolari del 1951 e del 1971 non sono comunque applicabili
alle piscine condominiali, poiché si riferiscono espressamente
alle piscine in quanto impianti sportivi - nei quali pertanto
viene praticata una vera e propria disciplina sportiva – aperti
al pubblico. Ciò vale anche per i citati Decreti Ministeriali.
Al contrario, le piscine condominiali sono destinate ad uno scopo
di mera ricreazione e soprattutto sono riservate ad una categoria
ben determinata e circoscritta di persone: i condomini ed i loro
ospiti.
Ben diversa considerazione meritano
le norme che si leggono nell’Atto di intesa fra Stato e Regioni
del 1992 che contiene prescrizioni notevolmente onerose. A titolo
d’esempio, l’art. 6 che, ai fini della sicurezza, dell’igiene
e della funzionalità delle piscine, individua alcune figure professionali,
fra le quali il responsabile della piscina e l’assistente bagnanti,
prescrivendo – quanto al primo - che "il responsabile della
piscina risponde giuridicamente ed amministrativamente della gestione
dell’impianto" e che "durante il periodo di funzionamento
della piscina deve essere assicurata la presenza del responsabile
o di altra persona all’uopo incaricata", e prescrivendo –
quanto al secondo – che "in ogni piscina dovrà essere assicurata
la presenza continua di almeno due assistenti bagnanti.
Per vasche con specchi d’acqua fino
a 100 metri quadrati di superficie è necessaria la presenza, a
bordo vasca, di almeno un assistente bagnanti. Per vasche con
specchi d’acqua di superficie maggiore dovrà essere prevista la
presenza continua, a bordo vasca, di assistenti bagnanti aggiuntivi
in ragione di una unità per ogni 600 metri quadrati di superficie
o frazione"; in ogni caso, dispone la medesima norma, "le
prestazioni di primo soccorso devono essere assicurate durante
tutto il periodo di funzionamento dell’impianto, da personale
della piscina che dovrà essere all’uopo formato". Si legga,
altresì, l’art. 7 che prescrive che "in tutti gli ambienti
della piscina, quotidianamente, deve essere praticata una
accurata pulizia con allontanamento di ogni rifiuto".
E sembra proprio che queste prescrizioni
debbano essere applicate anche a quasi tutte le piscine condominiali.
Infatti, l’art. 1 prescrive che le norme dell’Atto d’intesa devono
essere applicate esclusivamente alle piscine di uso pubblico
e l’art. 2 prescrive che "di norma le piscine sono di
uso pubblico; sono di uso privato le piscine facenti parte
di unità abitative mono o bifamiliari, il cui uso (…) sia limitato
ai componenti della famiglia ed a loro ospiti".
Pertanto, le prescrizioni contenute
nell’Atto di intesa si applicano a tutte le piscine condominiali
che non facciano parte di un fabbricato in cui abitano al massimo
due famiglie. Detto criterio è assai discusso e discutibile, soprattutto
per la sua genericità che pone difficoltà interpretative, ma appare
confermato dal disposto dell’art. 10 dello stesso Atto, il quale
indica a quali prescrizioni è possibile derogare "per le
piscine a servizio di comunità quali condomini, multiproprietà,
alberghi, camping…", implicitamente ritenendo, dunque, inderogabili,
le altre prescrizioni dell’Atto stesso anche per le piscine condominiali.
Pertanto, almeno sino ad un intervento legislativo che detti una
disciplina specifica per le piscine condominiali, il Condominio
quale proprietario dell’impianto e per suo conto l’amministratore,
se nominato, oppure il gestore responsabile dell’impianto che
sia stato a tal fine specificamente incaricato dal Condominio
stesso, "dovrebbe" essere tenuto all’osservanza delle
prescrizioni sopra descritte.
Tuttavia, ho volutamente adoperato
il verbo "dovere" al condizionale e ne spiego subito
il motivo che si ricollega alla discussa efficacia dell’Atto di
Intesa.
Infatti, sino ad oggi detto Atto
ha un valore meramente programmatico, poiché non è ancora stato
recepito dalle singole Regioni. Però le indicazioni fornite dai
Ministeri sono contrastanti: infatti, nel 1993 – a fronte delle
critiche formulate dai gestori di impianti sportivi a causa delle
prescrizioni molto onerose contenute nell’Atto – il Ministero
della Sanità – Direzione Generale Servizi Igiene Pubblica aveva
invitato le Regioni ad attendere; invece, nel 1994, il Ministero
degli Interni ha espressamente dichiarato che, seppur non ancora
recepito dalle singole Regioni, l’Atto deve comunque essere considerato
immediatamente operativo e vincolante.
Proprio per questo, diventa importante
che i condomini o per essi l’amministratore curi l’osservanza,
se non di tutte, senz’altro delle principali prescrizioni dell’Atto
di Intesa ed anche delle Circolari e dei Decreti Ministeriali
sopra citati: ciò in quanto, a fronte del verificarsi di un
sinistro, potrebbe risultare gravosa la responsabilità, almeno
colposa, del Condominio ed altrettanto difficile per esso fornirne
la prova liberatoria.
Infatti, qualora una persona – condomino
o ospite – subisse un incidente o contraesse un’infermità in qualche
misura collegata all’uso della piscina (per esempio, scivolasse
e cadesse nella piscina priva di acqua infortunandosi oppure fosse
colto da malore che degenerasse in ben più gravi conseguenze per
l’assenza di personale assistente in piscina oppure contraesse
un’infezione dovuta all’omissione o alla negligenza nella disinfezione
dell’acqua), potrebbero sorgere due ordini di responsabilità a
carico dei condomini quale proprietari - e pertanto a carico dell’amministratore
se nominato - ed a carico del gestore responsabile della piscina,
se incaricato dal Condominio.
Si tratterebbe di responsabilità,
civile e penale.
Quanto alla responsabilità civile,
i condomini, in qualità di proprietari della piscina, o l’amministratore
se nominato sarebbero civilmente responsabili nei confronti della
persona che ha subito danno. Si tratterebbe di responsabilità
extracontrattuale o per fatto illecito, il fondamento della quale
può essere ravvisato in due norme del codice civile, l’art. 2043
e l’art. 2051. In ogni caso, qualunque fosse la norma che viene
assunta quale riferimento, sarebbe una responsabilità gravosa:
si pensi al disposto dell’art. 2043 c.c. che sanziona con l’obbligo
del risarcimento del danno ogni comportamento non solo doloso,
ma anche colposo, e si tenga presente che la "colpa"
può consistere nella negligenza, imprudenza o imperizia, ma anche
nella semplice "inosservanza di leggi, regolamenti, discipline
o ordini".
Ma si rifletta, ancora di più, alla
norma contenuta nell’art. 2051 c.c.: invero, la prova liberatoria
risulta notevolmente gravosa. In particolare, l’art. 2051 c.c.
sancisce la responsabilità a carico del custode per tutti i danni
cagionati dalle cose da lui custodite, salvo che provi che il
danno è stato determinato da "caso fortuito". Come noto,
il Condominio in quanto proprietario è anche custode della piscina
come di tutte le altre parti comuni dell’edificio e pertanto responsabile
ai sensi dell’art. 2051 c.c. salvo che riesca a fornire la difficile
prova della sussistenza del caso fortuito. Pertanto, il Condominio
potrebbe esser ritenuto responsabile per il sinistro verificatosi
nella piscina di sua proprietà, salvo che provi di aver osservato
e dato attuazione a tutte le prescrizioni dettate in materia di
gestione di piscine, così che il sinistro verificatosi appaia
del tutto imprevedibile ed inevitabile da parte del Condominio
stesso e determinato da mero caso fortuito.
E’ chiaro che se il Condominio avesse
ritenuto di incaricare un apposito gestore dell’impianto, ogni
responsabilità in ordine ai danni in qualche modo conseguenti
all’uso della piscina si trasferirebbe in capo al medesimo. In
proposito, si tratterebbe di un contratto inquadrabile nella figura
del mandato. Pertanto - a fronte del verificarsi di un sinistro
connesso all’uso della piscina - il gestore risponderebbe sia
nei confronti del danneggiato, a titolo di responsabilità extracontrattuale,
sia nei confronti del Condominio, a titolo di responsabilità contrattuale,
per violazione delle obbligazioni da lui assunte con il contratto
di mandato.
Infine, si ricordi che l’eventuale
sinistro potrebbe essere altresì fonte di responsabilità penale
a carico del proprietario della piscina, qui il Condominio, e
pertanto anche dell’amministratore che sia stato nominato o del
gestore che sia stato incaricato. Si pensi al reato di lesioni
personali colpose previsto dall’art. 590 c.p. ed al reato di omicidio
colposo ai sensi dell’art. 589 c.p..
Dunque, è necessario ed opportuno
l’impegno all’osservanza delle prescrizioni – almeno le più rilevanti
– sopra illustrate.
A titolo d’esempio, l’apposizione
di un semplice cartello recante la scritta "piscina incustodita"
non sarebbe certo sufficiente quale prova liberatoria. Piuttosto,
il Condominio dovrebbe fare in modo da impedire assolutamente
l’accesso alle piscine nelle ore in cui manca la presenza di almeno
un assistente bagnanti, curando altresì che la piscina e le aree
d’accesso alla stessa siano munite di apposita recinzione che
precluda l’ingresso a chiunque, che l’accesso all’area pericolosa
sia chiuso a chiave e che l’assemblea determini gli orari di funzionamento.
Analogamente, il Condominio dovrebbe garantire la presenza di
personale addetto appositamente alla cura dell’aspetto igienico-sanitario
delle piscine e delle aree circostanti durante tutto il periodo
di funzionamento delle medesime, controllando poi che le pulizie
siano effettivamente eseguite.
Pier Carlo Peroni
Sito internet di riferimento: www.forumimmobiliare.com
TABELLA RIASSUNTIVA
IGIENE:
ACCORDO STATO-REGIONI DEL 16 GENNAIO 2003
|
La
piscina condominiale, se destinata esclusivamente agli
abitanti il condominio ed ai loro ospiti, deve possedere
i requisiti igienico-ambientali previsti dall’Accordo
Stato-Regioni del 16 gennaio 2003 riguardanti:
le caratteristiche dell’acqua utilizzata nell’impianto,
le condizioni termo-igrometriche e di ventilazione, l’illuminazione
e l’acustica. |
REQUISITI
STRUTTURALI E GESTIONALI |
La piscina condominiale deve
inoltre avere i requisiti relativi alle caratteristiche
strutturali e gestionali (eventualmente) fissati dalla Regione
di riferimento (competente per legge). Per l’obbligatorietà
del servizio assistenza bagnanti, cfr. oltre. |
RIPARTO
DELLE SPESE IN CASO DI LOCAZIONE |
Le
spese concernenti una piscina destinata al servizio di
un appartamento dato in locazione sono da ripartirsi secondo
quanto disposto dall’articolo 9 della legge n. 392 del
1978: sono interamente a carico del conduttore, salvo
patto contrario, le spese relative alla fornitura dei
servizi condominiali (pulizia della stessa, fornitura
dell’acqua, manutenzione ordinaria ecc.). Inoltre spettano
sempre al conduttore - secondo la Tabella di ripartizione
degli oneri accessori concordata da Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat
- le spese per gli addetti ad un impianto sportivo. Spettano
invece al proprietario gli oneri relativi ad “interventi
di straordinaria manutenzione”. |
PISCINE
E DIRITTO DI USUFRUTTO |
All’usufruttuario di un immobile
con piscina competono tutte le spese relative all’ordinaria
manutenzione della stessa, mentre sono a carico del nudo
proprietario gli oneri derivanti dalla manutenzione straordinaria.
Per evitare problemi nell’ambito della ripartizione delle
somme a carico del nudo proprietario e dell’usufruttuario,
è bene che la delibera con cui l’assemblea condominiale
approva il preventivo o il rendiconto delle spese distingua
analiticamente quelle occorrenti per l’uso delle cose comuni
e quelle concernenti la conservazione delle parti comuni.
|
DIRITTO DI OSPITALITA' |
Il
diritto di invitare ospiti nella piscina condominiale
costituisce un modo come un altro per godere del bene
comune. Va quindi rapportato alle caratteristiche dell’impianto
e al tipo di condominio in cui è inserito.
|
BAGNINO
|
E’
sempre bene ingaggiare un bagnino per il periodo di maggior
fruizione della piscina condominiale. Tale figura,
appositamente disciplinata dal contratto collettivo nazionale
per i dipendenti da proprietari di fabbricati (di cui
è firmataria la Confedilizia, con i sindacati confederali,
in rappresentanza esclusiva della proprietà), può essere
assunta tramite un contratto a tempo determinato. Infatti,
anche se per le piscine condominiali non è obbligatoria
la figura dell’assistente dei bagnanti, è bene ricordarsi
che in caso di incidente o addirittura di annegamento
di un frequentante la piscina, il condominio - e non l’amministratore
- deve considerarsi custode di cosa pericolosa e, di conseguenza,
gravato dell’onere di proteggere in modo adeguato la piscina.
|
Abito in un Condominio dotato
di una piscina di circa 100 mq. Vorrei sapere quale legge tratta
delle piscine condominiali, se è obbligatoria la presenza
di un bagnino e di chi è la responsabilità in
caso d’incidente?
Dal punto di vista normativo non esiste una disciplina apposita
che riguardi le piscine condominiali e quindi private, pertanto
sia la dottrina sia la Giurisprudenza tendono ad equiparare
le piscine condominiali, essendo destinate ad una collettività
seppur limitata, alle piscine pubbliche per quel che riguarda
la normativa applicabile. Pertanto la disciplina base in materia
è costituita “dall’Alto d’intesa tra
Stato e Regioni relativo agli aspetti igienico sanitari concernenti
la costruzione, la manutenzione e la vigilanza delle piscine
ad uso natatorio” (pubblicato nella G.U. il 17.2.92 e
nel successivo D.M. 18.3.96 Norme di sicurezza per la costruzione
e l’esercizio di impianti sportivi).
L’interpretazione di tali norme, secondo buon senso, consente
di applicare la normativa delle piscine pubbliche anche a quelle
condominiali. L’Atto di intesa tra Stato e Regioni, contiene
all’art. 2 una implicita conferma dell’applicazione
delle prescrizioni contenute anche alle piscine condominiali,
pertanto da tale normativa discendono le responsabilità
e gli obblighi per il Condominio.
Vediamo di cosa si tratta. In primo luogo, secondo il disposto
dell’art. 6 dell’Atto di intesa tra Stato e Regioni,
s’individuano alcune figure professionali, il responsabile
della piscina e l’assistente bagnati e si richiede per
le vasche fino a 100 mq la presenza di almeno un assistente
bagnanti.
Questo parametro è stato ritoccato dal D.M. 18.03.96
che all’art. 14 richiede la presenza dell’assistenza
bagnanti per vasche con sprechi d’acqua superiori ai 50
mq. La presenza degli assistenti bagnanti deve essere costante
per tutto il periodo in cui la piscina è accessibile
all’utenza. È necessario anche disporre di un primo
soccorso per tutta la durata del periodo, con personale appositamente
formato. L’art. 7 prevede l’obbligo di un’accurata
pulizia giornaliera in tutti gli ambienti della piscina.
È chiaro che le prescrizioni normativi accennate, seppur
indispensabili e condivisibili, diventano onerose per un Condominio
che come detto, dovrebbe applicarle. Il condizionale è
d’obbligo, perché ancora oggi non è chiaro
quale validità vada attribuita all’Atto d’intesa
tra Stato e Regioni, non essendo stato recepito da tutte le
Regioni. Tuttavia si ritiene che l’Atto anche
se non recepito dalla regione debba considerarsi vincolante,
pertanto diventa importante per il Condominio il rispetto delle
disposizioni contenute.
Infatti in caso di incidente potrebbero sorgere tre ordini di
responsabilità a carico dei condomini quali proprietari
(quindi a carico dell’amministrazione e del gestore della
piscina). Si parla di responsabilità amministrativa -
civile - penale. Responsabilità amministrativa dovuta
alla violazione delle norme a prescindere dall’eventuale
danno creato. Responsabilità civile a seguito del danno
subito e nei casi più gravi subentra anche la responsabilità
penale. La responsabilità civile trova il fondamento
negli art. 2043 e 2051 codice civile e si tratta di una responsabilità
extracontrattuale o per fatto illecito. Secondo il 2043 c.c.
la responsabilità è legata ad un atteggiamento
non solo doloso, ma anche colposo e quindi anche nell’inosservanza
delle leggi, regolamenti, discipline...
Mentre il 2051 c.c. impone un grosso onere per liberarsi dalla
responsabilità. Infatti prevede la responsabilità
del custode per tutti i danni cagionati dalle cose da lui custodite,
salvo il caso fortuito. Significa che per un danno subito nella
piscina condominiale, è necessario che il Condominio
per non essere responsabile, abbia adottato tutte le misure
richieste dalla legge in materia di sicurezza e gestione. A
questo va aggiunto che la legge considera l’esercizio
della piscina come attività pericolosa, che rende punibile
anche la colpa lievissima. Ciò significa che solo adottando
tutte le misure di sicurezza ci si può esentare dalla
responsabilità in caso di danni, non basterebbe a tal
scopo l’avviso al pubblico che la piscina è incustodita.
La soluzione migliore pare essere quella che attribuisce ad
una società specializzata la gestione della piscina,
così che gli oneri e gli obblighi ricadrebbero su questa.
|